Vì sao giá bất động sản không giảm mạnh vì dịch bệnh ?

Khi địa ốc khủng hoảng năm 2008-2009, giá nhà đất lao dốc 30-40%, song giữa dịch Covid-19, giá đi ngang thậm chí tăng lên ở nhiều phân khúc.

Trái ngược tâm lý chờ dịch bệnh "hạ gục" các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản để bắt đáy, thực tế thị trường nhà đất 9 tháng qua chỉ ghi nhận giảm nguồn cung và lượng giao dịch, còn giá tài sản vẫn neo cao. Mức giảm bình quân 5-10% trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) được cho là cá biệt, không đại diện cho toàn thị trường. Trong khi đó, đà tăng giá nhà đất trên thị trường sơ cấp vẫn chưa bị chặn đứng, thậm chí tài sản liền thổ tăng hai con số.

Chứng kiến nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản hơn 2 thập niên qua, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa phân tích, Covid-19 đã kéo dài đến nay nhưng mặt bằng giá trên thị trường này không có nhiều dấu hiệu đi xuống. Nhóm nhà đầu tư đường trường đã sớm lường trước 2020 là năm khó khăn do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý nên đã chuẩn bị cho một kế hoạch dài hơi.

Sang đầu năm 2020, dịch bệnh bất ngờ xuất hiện, tuy có tác động đến lượng giao dịch giảm, nhiều thương vụ mua bán không thực hiện được nhưng giá tài sản chưa điều chỉnh rõ rệt. Covid-19 gây ảnh hưởng nặng nền nhất tới mặt bằng giá thuê của phân khúc nhà phố mặt tiền, mặt bằng thương mại, văn phòng, nhà cho thuê.

Tuy nhiên, thời gian 6-9 tháng khó khăn chỉ khiến các nhà đầu tư lướt sóng chọn giải pháp ngủ đông chờ thời chứ chưa "buông xuôi" hay bán tháo bất động sản. "Mặt khác, cuộc khủng hoảng bất động sản thập kỷ trước, lãi suất ngân hàng cao ngất ngưỡng. Còn Covid-19 xuất hiện khi lãi suất ngân hàng ở mức thấp đã phần nào giảm thiểu được làn sóng bán tháo, giảm giá tài sản", ông Quang nhận xét.

Thị trường nhà đất TP HCM. Ảnh: Vũ Lê 

Trong khi đó, tại hội thảo về cơ hội đầu tư diễn ra đầu tháng 9, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, đã nhận nhiều câu hỏi vì sao giá nhà đất không giảm dù Covid-19 kéo dài. Ông Kiệt đánh giá, nguồn cung thị trường địa ốc từ năm 2019 đã giảm mạnh. Bước sang đầu năm 2020, xu hướng nguồn cung giảm do các dự án tiếp tục bị kẹt pháp lý khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì mức cao. Khi dịch bệnh bùng phát, các dự án không triển khai, mở bán được do việc thực hiện giãn cách xã hội, nhưng nhu cầu nhà ở luôn cao nên các chủ đầu tư vẫn giữ giá bán.

Mặt khác, mặt bằng giá đất bình quân không giảm nên các chủ đầu tư phát triển dự án với các chi phí cao sẽ không thể giảm giá bán. "Thị trường sơ cấp khó giảm giá mạnh, thậm chí có thể tăng nhưng mức tăng chậm hơn so với các năm trước", ông Kiệt dự báo. 

Trước đó, trao đổi với VnExpress bên lề hội nghị diễn ra cuối tháng 8, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cũng đồng tình với ý kiến này. Ông Hiếu phân tích, trong những tháng đầu năm 2020 chi phí quỹ đất, chuẩn bị thủ tục pháp lý và chi phí xây dựng vẫn ở mức cao khiến các chủ đầu tư không thể hy sinh chi phí vốn và biên lợi nhuận để giảm giá thành sản phẩm.

Tuy nhiên, ông Hiếu nhận định, nếu tình hình dịch bệnh từ quý III đến cuối năm phức tạp và nghiêm trọng hơn, chắc chắn giá bất động sản sẽ giảm. Nếu dịch bệnh được kiểm soát từ cuối quý III, cơ hội thị trường hồi phục vào đầu năm 2021 là rất lớn. Song theo chuyên gia này, diễn biến dịch bệnh trong nước và trên toàn cầu hiện vẫn khó đoán. Câu hỏi bao giờ hoàn toàn kiểm soát được dịch bệnh vẫn còn bỏ ngỏ vì chưa quốc gia nào dám khẳng định. Chính vì vậy, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản vẫn phải chờ cột mốc dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn.

Tương tự ông Hiếu, nhiều chuyên gia kinh tế tỏ ra thận trọng hơn khi đánh giá về tác động của đại dịch lên thị trường địa ốc trong chu kỳ dài hạn thay vì chỉ nhìn qua lăng kính ngắn hạn. Bởi lẽ, đợt Covid-19 đầu tiên kết thúc trong lạc quan nhưng đợt dịch thứ hai vẫn ập đến ngoài dự liệu và nó đã làm trầm trọng thêm các phân khúc thị trường ngách của bất động sản như nghỉ dưỡng, du lịch, khách sạn, tài sản thương mại cho thuê... Vì vậy, các chuyên gia khuyến cáo chỉ khi nào dịch bệnh kết thúc, đồng thời các dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế rõ ràng hơn, lúc đó mới có thể lạc quan về sức khỏe của thị trường bất động sản.

Trung Tín