Nhà ở giá thấp 20 triệu đồng/m2 - dân mong nhưng liệu có thành ?

Dự án nhà thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2 được rất nhiều sự ủng hộ và mong chờ. Các chuyên gia nhà phân tích và các doanh nghiệp trực tiếp phát triển thì liệu có thể thực hiện hay không đang là dấu hỏi lớn ?

Nhà ở giá thấp diện tích sử dụng dưới 70m2 sàn, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, tối đa không quá 1,5 tỷ đồng/căn (bao gồm cả VAT) được Bộ Xây dựng đang dự thảo theo kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn, vì phân khúc nhà giá rẻ đang ngày càng thiếu hụt. 

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BXD) nói "Chính phủ ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp theo hướng không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng sẽ kiểm soát chặt chẽ chất lượng sản phẩm".

Kế hoạch đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 liệu có khả thi dưới góc nhìn và phân tích của các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản ?

Theo TS Khương chỉ khi được nhà nước giao đất thì chủ đầu tư mới có thể làm dự án có giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Đối với các chủ đầu tư do thời gian phê duyệt dự án kéo dài đã đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Chẳng hạn giá ban đầu của dự án ở mức khoảng 25-30 triệu đồng/m2 nhưng sau đó vì thời gian làm thủ tục pháp lý kéo dài khiến chi phí tài chính, chi phí đầu tư phát sinh nên giá bị đẩy lên mức 30-35 triệu đồng/m2.

Theo đó đồng ý nhà ở giá thấp với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng không nên đánh đồng mức giá này cho tất cả các khu vực. Trong 63 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương có 22 đô thị loại 1 và 2 đô thị đặc biệt, cần có cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị. Mức giá này có thể cao hơn 20 triệu đồng/m2 tại các đô thị loại 1, đô thị đặc biệt nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho ý kiến có thể thực hiện nhà thương mại giá thấp nếu Chính phủ đưa vấn đề nhà ở thương mại giá thấp vào mục ưu tiên thứ 6, ngoài 5 lĩnh vực cho vay được hưởng tín dụng ưu đãi theo Thông tư 39/2016 của NHNN. “Mức vay ưu đãi Bộ Xây dựng đưa ra 7-8%, chúng tôi đồng ý mức này vì mức hiện tại 9-10%”, ông Châu nói.

Giá một sản phẩm bất động sản thương mại được cấu thành từ 4 yếu tố gồm tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng. Mức giá 20 triệu đồng/m2 cũng phải tính cả 4 yếu tố này. Trong khi đó tại Hà Nội và TP.HCM giá đất hiện đã rất cao, dù là đất nông nghiệp thì sau khi xây dựng hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng và đóng tiền sử dụng đất, giá vẫn sẽ cao hơn 10 triệu đồng/m2. Việc xây dựng mức chi phí này đối với căn hộ bình thường là khoảng 11-12 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tín dụng và thủ tục hành chính hiện nay khiến nhà đầu tư khó đảm bảo mức giá này. Ông Phúc ví dụ: “Dự án vay 200 tỷ đồng, lãi vay trả 24 tỷ đồng mỗi năm. Thủ tục bị kéo dài 3 năm (là điều bình thường), doanh nghiệp mất 72 tỷ đồng tiền lãi cho ngân hàng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá thành”. Do đó, ông Phúc khẳng định, nhà đầu tư chỉ có thể chủ động được yếu tố lợi nhuận kỳ vọng trong 4 yếu tố. Tuy nhiên, lợi nhuận kỳ vọng trước đây là 30% nhưng nếu hạ xuống còn 10-15% thì mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn là điều không thể.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Ban Vật giá Chính phủ), mức giá 20 triệu đồng/m2 có khả thi hay không còn tùy thuộc giá đầu vào, tức tiền đất của nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Nghĩa khẳng định: Nếu đất mua 10 triệu đồng/m2 ở vùng ven, giá thành căn hộ phải 30-40 triệu đồng/m2 mới có lãi. Đề xuất của Bộ Xây dựng rất đáng hoan nghênh, nhưng tôi e là khó khả thi nếu áp dụng đồng đều cho các tỉnh thành.

Theo ông Nghĩa dẫn chứng: Giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay.

Có nhiều kinh nghiệm phát triển các dự án nhà giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành có cái nhìn lạc quan, nhu cầu căn hộ phân khúc này rất lớn, các doanh nghiệp chuyên làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được khi có điều kiện đi kèm, chẳng hạn nếu không miễn tiền sử dụng đất thì có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn...

Công ty Lê Thành dư sức làm được bởi lâu nay chúng tôi đang làm nhà ở xã hội với giá khoảng 15-16 triệu đồng/m2, được miễn tiền sử dụng đất. Chúng tôi có thể làm nhà ở thương mại với giá từ 16-18 triệu đồng/m2 vì được ưu đãi ít hơn nhà ở xã hội”, ông Nghĩa cho biết. Lãnh đạo Công ty Lê Thành tính toán, giá thành 1m2 căn hộ gồm khoảng 10 triệu đồng là chi phí xây dựng hoàn thiện cơ bản, khoảng 30% là chi phí tài chính, khoảng 5% là chi phí thiết kế quản lý, khoảng 5-7% là chi phí bán hàng… Cộng thêm chi phí đất khoảng 10-30% dự án thì giá 1m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2.