Cần Chính Sách Vực Dậy Thanh Khoản Cho Thị Trường Bất Động Sản ?

 Để vực dậy thanh khoản thị trường bất động sản, thì việc phục hồi niềm tin vào thị trường này trong năm 2023 được xem là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên để niềm tin trở về, đòi hỏi nhiều yếu tố đi kèm.

Giao Dịch Thị trường BĐS Vẫn Dậm Chân

Thị trường bất động sản còn ở trong giai đoạn trầm lắng. Theo số liệu thống kê từ DKRA Group, chưa có nhiều tín hiệu tích cực trong giao dịch, thanh khoản thị trường ở cả sơ cấp và thứ cấp. Theo đó, sức mua nhà đất ở các giao dịch sơ cấp giảm tới 98% trong tháng 5/2023 nếu so với cùng kỳ 2022. Tỷ lệ tiêu thụ ở thị trường thứ cấp cũng yếu tại hầu hết các phân khúc căn hộ, đất nền và nhà liền thổ.

Để kích thích thị trường sơ cấp tăng trở lại giữa bối cảnh khó khăn, nhiều đơn vị cung ứng BĐS đã đưa ra các chính sách ưu đãi như tăng mức chiết khấu đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ các thủ tục pháp lý đối với khách hàng, ưu đãi lãi suất dài hạn từ 5 -7 năm… Tuy nhiên, đây chỉ là những biện pháp mang tính chất tạm thời và phát huy tác dụng ở số ít dự án bất động sản có chất lượng tốt, giá vừa túi tiền. Nhìn tổng thể thị trường, con số giao dịch vẫn rất kém.

Thanh khoản thị trường BĐS 2023 đang thấp do chịu tác động từ nhiều yếu tố.

Với thị trường thứ cấp, dù ôm tâm lý chờ giá giảm sâu để bắt đáy nhưng trên thực tế, khi thị trường đã xuất hiện các giao dịch cắt lỗ 30-40%, thậm chí 50% nhưng vẫn khó kiếm khách mua. Nhiều khách hàng có sẵn tiền mặt, nhưng họ không muốn đầu tư vào nhà đất lúc này vì chưa đánh giá được khả năng phục hồi của thị trường.

Trên thực tế, hiện không thiếu các tin rao bán căn hộ, bán đất nền và cả bán nhà riêng lẻ giảm giá 25 -30% nhưng không thanh khoản được. Nhiều lô đất sào ở tỉnh vào thời điểm “nóng” có giá trung bình 1-1,2 tỷ đồng giờ bán 700-900 triệu đồng cũng không có khách. Một số lô đất sào còn cắt lỗ 45-50% nhưng giao dịch “đóng băng”. Tình trạng này xảy ra tương tự với đất thổ cư phân lô. Không ít dân đầu tư vay ngân hàng, muốn cắt lỗ để gom tiền trả bớt nợ gốc nên chấp nhận giảm 30-40% nhưng vẫn không ai mua.

Theo nhiều môi giới lâu năm chia sẻ, giai đoạn khủng hoảng 2011 – 2013 cũng từng xảy ra hiện tượng tương tự. Xét về sâu xa, xuất phát từ tâm lý nhà đầu tư, khi người mua có niềm tin vào thị trường BĐS 2023 thì sẵn sàng mua bất chấp mức giá tăng. Nhưng khi họ nghi ngại, không còn niềm tin thì dù giá rẻ, họ vẫn không dám xuối tiền.

Người mua nhà có sẵn dòng tiền hiện có rất nhiều sự lựa chọn. Và tất yếu, họ hướng tới chọn BĐS an toàn về thanh khoản, pháp lý và biên độ tăng giá cao. Tâm lý chung vẫn là BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, có thể cho thuê hay kinh doanh. Tiếp đến là các BĐS vị trí đẹp, có tiềm năng tăng giá, thuộc khu vực dân cư sầm uất. Nhưng BĐS này rất ít cắt lỗ, nếu có cũng giao động tầm 10 -15% là hết mức.

Kéo Thanh Khoản Thị Trường BĐS Trở Về Bằng Cách Nào?

Nói về nguyên nhân làm “đóng băng” thanh khoản thị trường BĐS, các chuyên gia cho biết, bên cạnh tình hình kinh tế khó khăn khiến dòng tiền đổ vào các kênh đầu tư giảm mạnh, trong đó có BĐS, thì còn có thêm tác động từ lãi vay cao, khó tiếp cận vốn ngân hàng. Dòng tiền nhàn rỗi của người dân vẫn ưu tiên sự an toàn, trú chân ở kênh gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, yếu tố đáng lo ngại nhất vẫn là tâm lý người mua nhà, tỷ lệ tín nhiệm với thị trường bất động sản đang rất thấp, nhất là niềm tin về sự phục hồi ngắn hạn của bất động sản.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc lãi suất điều hành giảm nhiều nhưng lãi suất cho vay còn neo cao làm người mua nhà có nhu cầu ở thật cũng chùng tay, lo bẫy lãi suất thả nổi. Các phản ứng hoang mang, lo ngại của khách hàng như mưa dầm thấm lâu, dẫn đến vuột mất niềm tin nơi người tiêu dùng.

“Thị trường BĐS năm 2023 bộc lộ hàng loạt vấn đề bất cập, khó khăn kéo dài dẫn đến khủng hoảng niềm tin nghiêm trọng. Vấn đề không chỉ là dòng tiền mà còn từ câu chuyện pháp lý, thất tín từ nhiều CĐT đã tạo ra những ảnh hưởng không mấy tích cực về nhà đất”, bà Dung chia sẻ.

Hướng đến phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và duy trì chữ tín với người mua nhà là giải pháp giúp BĐS vượt khó thời điểm này.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group, nhìn vào thanh khoản thị trường nhà ở phía Nam gần 6 tháng nay là bức tranh màu xám, gợi nhớ đến đáy khủng hoảng gần nhất 2013. Ngay cả phân khúc nhà ở bình dân, phục vụ nhu cầu ở thật cũng chỉ đạt thanh khoản nhỏ giọt. Dù nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, nguồn tiền gửi tiết kiệm của người dân trong hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao nhưng dòng tiền vào BĐS thì không có mấy. Điều này cho thấy niềm tin của khách hàng đối với thị trường BĐS đang xuống thấp.

Ông Phúc cho rằng, bên cạnh chờ đợi các chính sách, doanh nghiệp địa ốc phải tự nỗ lực lấy lại niềm tin của người tiêu dùng bằng tiến độ dự án đúng hẹn, pháp lý hoàn thiện, phương thức thanh toán linh hoạt hơn. Các nhà phát triển BĐS cần tập trung vào những sản phẩm vừa túi tiền, đánh trúng nhu cầu thật, có phương án thanh toán vừa phải, dung hòa lợi ích giữa bên bán và bên mua. Ngoài ra, dù là lúc khó khăn, doanh nghiệp cũng cần giữ chữ tín, chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để cân đối dòng tiền, cùng khách hàng vượt khó. Đây là cách tốt nhất để phục hồi niềm tin của người mua vào thị trường BĐS.

Bàn về thời điểm khởi sắc, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục công bố giảm lãi suất điều hành, qua đó tạo dư địa để giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt, từ đó, thị trường sẽ có nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới, qua đó tăng nguồn cung ra thị trường. Hơn nữa, khi hạ lãi suất, người có nhu cầu mua nhà, đầu tư BĐS sẽ tăng lên, tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường địa ốc.

Tuy nhiên dòng tiền vẫn đang chờ đợi các chính sách tiền tệ và tài khóa thẩm thấu sâu hơn vào nền kinh tế, nên cần mất một khoản thời gian nữa thì những diễn biến tích cực mới thực sự xuất hiện trên thị trường. Ngoài ra, theo dự kiến, quý 3/2023 sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại với BĐS hay không. Nếu lãi suất giảm xuống dưới mức 10%/năm, BĐS sẽ ấm dần lên, và nhu cầu mua sẽ nhen nhóm trở lại. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay vẫn neo cao, thị trường BĐS 2023 tiếp tục trầm lắng, khả năng dòng tiền sẽ vẫn ở lại ngân hàng.