Nhà ở giá thấp 20 triệu đồng/m2 - dân mong nhưng liệu có thành ?


Dự án nhà thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2 được rất nhiều sự ủng hộ và mong chờ. Các chuyên gia nhà phân tích và các doanh nghiệp trực tiếp phát triển thì liệu có thể thực hiện hay không đang là dấu hỏi lớn ?

Nhà ở giá thấp diện tích sử dụng dưới 70m2 sàn, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, tối đa không quá 1,5 tỷ đồng/căn (bao gồm cả VAT) được Bộ Xây dựng đang dự thảo theo kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn, vì phân khúc nhà giá rẻ đang ngày càng thiếu hụt. 
Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BXD) nói "Chính phủ ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp theo hướng không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng sẽ kiểm soát chặt chẽ chất lượng sản phẩm".
Kế hoạch đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 liệu có khả thi dưới góc nhìn và phân tích của các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản ?
Theo TS Khương chỉ khi được nhà nước giao đất thì chủ đầu tư mới có thể làm dự án có giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Đối với các chủ đầu tư do thời gian phê duyệt dự án kéo dài đã đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Chẳng hạn giá ban đầu của dự án ở mức khoảng 25-30 triệu đồng/m2 nhưng sau đó vì thời gian làm thủ tục pháp lý kéo dài khiến chi phí tài chính, chi phí đầu tư phát sinh nên giá bị đẩy lên mức 30-35 triệu đồng/m2.
Theo đó đồng ý nhà ở giá thấp với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng không nên đánh đồng mức giá này cho tất cả các khu vực. Trong 63 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương có 22 đô thị loại 1 và 2 đô thị đặc biệt, cần có cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị. Mức giá này có thể cao hơn 20 triệu đồng/m2 tại các đô thị loại 1, đô thị đặc biệt nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho ý kiến có thể thực hiện nhà thương mại giá thấp nếu Chính phủ đưa vấn đề nhà ở thương mại giá thấp vào mục ưu tiên thứ 6, ngoài 5 lĩnh vực cho vay được hưởng tín dụng ưu đãi theo Thông tư 39/2016 của NHNN. “Mức vay ưu đãi Bộ Xây dựng đưa ra 7-8%, chúng tôi đồng ý mức này vì mức hiện tại 9-10%”, ông Châu nói.
Giá một sản phẩm bất động sản thương mại được cấu thành từ 4 yếu tố gồm tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng. Mức giá 20 triệu đồng/m2 cũng phải tính cả 4 yếu tố này. Trong khi đó tại Hà Nội và TP.HCM giá đất hiện đã rất cao, dù là đất nông nghiệp thì sau khi xây dựng hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng và đóng tiền sử dụng đất, giá vẫn sẽ cao hơn 10 triệu đồng/m2. Việc xây dựng mức chi phí này đối với căn hộ bình thường là khoảng 11-12 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tín dụng và thủ tục hành chính hiện nay khiến nhà đầu tư khó đảm bảo mức giá này. Ông Phúc ví dụ: “Dự án vay 200 tỷ đồng, lãi vay trả 24 tỷ đồng mỗi năm. Thủ tục bị kéo dài 3 năm (là điều bình thường), doanh nghiệp mất 72 tỷ đồng tiền lãi cho ngân hàng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá thành”. Do đó, ông Phúc khẳng định, nhà đầu tư chỉ có thể chủ động được yếu tố lợi nhuận kỳ vọng trong 4 yếu tố. Tuy nhiên, lợi nhuận kỳ vọng trước đây là 30% nhưng nếu hạ xuống còn 10-15% thì mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn là điều không thể.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Ban Vật giá Chính phủ), mức giá 20 triệu đồng/m2 có khả thi hay không còn tùy thuộc giá đầu vào, tức tiền đất của nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Nghĩa khẳng định: Nếu đất mua 10 triệu đồng/m2 ở vùng ven, giá thành căn hộ phải 30-40 triệu đồng/m2 mới có lãi. Đề xuất của Bộ Xây dựng rất đáng hoan nghênh, nhưng tôi e là khó khả thi nếu áp dụng đồng đều cho các tỉnh thành.
Theo ông Nghĩa dẫn chứng: Giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay.
Có nhiều kinh nghiệm phát triển các dự án nhà giá rẻông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành có cái nhìn lạc quan, nhu cầu căn hộ phân khúc này rất lớn, các doanh nghiệp chuyên làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được khi có điều kiện đi kèm, chẳng hạn nếu không miễn tiền sử dụng đất thì có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn...
Công ty Lê Thành dư sức làm được bởi lâu nay chúng tôi đang làm nhà ở xã hội với giá khoảng 15-16 triệu đồng/m2, được miễn tiền sử dụng đất. Chúng tôi có thể làm nhà ở thương mại với giá từ 16-18 triệu đồng/m2 vì được ưu đãi ít hơn nhà ở xã hội”, ông Nghĩa cho biết. Lãnh đạo Công ty Lê Thành tính toán, giá thành 1m2 căn hộ gồm khoảng 10 triệu đồng là chi phí xây dựng hoàn thiện cơ bản, khoảng 30% là chi phí tài chính, khoảng 5% là chi phí thiết kế quản lý, khoảng 5-7% là chi phí bán hàng… Cộng thêm chi phí đất khoảng 10-30% dự án thì giá 1m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2. 

Nhà ở giá rẻ liệu phân khúc này có thể bùng nổ trong năm 2020


Giới chuyên gia cũng đánh giá rất cao tiềm năng của phân khúc nhà ở giá rẻ. Dự báo, đây có thể sẽ là phân khúc “bùng nổ” trong năm 2020, điểm sáng thu hút các nhà đầu tư sành sỏi.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, người có thu nhập thấp ở đô thị chiếm khoảng hơn 50% dân số TP. Hàng năm, có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới, có hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng. Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm. 
Số liệu của Bộ Xây dựng đến năm 2020, cả nước cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị trong cả nước. 
Cụ thể ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường đang thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và dư nhà ở cao cấp. Tuy các địa phương có quan tâm nhưng nhà ở xã hội đưa vào thị trường vẫn gần như giậm chân tại chỗ. Đó là đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị, còn nhà ở giá rẻ, nói đúng hơn là nhà ở giá thấp, khoảng 25 triệu đồng/m2 trở xuống cũng đang thiếu trong khi nhu cầu rất lớn” ông Khởi cho biết.
Trong năm 2020 - nguồn cung có được khơi thông
Trên thực tế Quốc hội và Chính phủ đã phê duyệt vốn ngân sách, bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội 1.262 tỷ đồng giai đoạn 2018 - 2020 (mới đáp ứng được 13% so với yêu cầu) để cho vay hỗ trợ nhà ở với lãi suất ưu đãi.
 Tới năm 2018 ngân hàng Chính sách xã hội mới được giao 500 tỷ đồng, còn 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định vẫn chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù cho vay. Do đó nhiều dự án nhà ở xã hội không thể triển khai thực hiện, do không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi, trong khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp rất lớn. Bên cạnh đó việc ít nguồn cung sản phẩm năm 2019 cũng do nhiều dự án phải tạm dừng để điều chỉnh. Tuy nhiên theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, hiện các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án và chắc chắn, năm 2020 sẽ có sản phẩm bán ra. “Cơ quan chúng tôi cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án nộp đơn xin điều chỉnh cơ cấu, thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở, với số lượng có thể lên tới vài ngàn căn” ông Khởi thông tin và cho rằng 2020 là thời điểm các doanh nghiệp cần thay đổi cơ cấu sản phẩm.
Thị trường nhà ở Việt Nam những năm qua có sự phát triển nhanh, mức giá thấp và cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực. Cụ thể HongKong hiện là khu vực có mức giá căn hộ đắt đỏ nhất với 45.500 USD/m2, kế đến là Singapore với 25.600 USD/m2, Tokyo (Nhật Bản) là 15.800 USD/m2 và Băng Kok (Thái Lan) là 4.500 USD. Trong khi đó, tại TP.HCM và Hà Nội có mức giá lần lượt là 3.800 USD/m2 và 3.200 USD/m2. Điều đó có nghĩa thị trường nhà ở Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển và rất có sức hút đối với nhà đầu tư ngoại. Vấn đề là chọn đúng dự án, đúng địa điểm và thiết kế giá tốt. Nhìn chung với ưu thế về nguồn cầu lớn, dư địa tăng trưởng nhiều. Không những trong năm 2020 mà cả những năm tiếp theo, phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn có nhiều cơ hội phát triển.

Lãi suất cho vay mua nhà tháng 6/2020 mới nhất từ các ngân hàng


Tháng 6/2020, các ngân hàng vẫn triển khai hàng loạt gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi hấp dẫn. So với tháng trước, lãi suất cho vay mua nhà tại một số ngân hàng có sự dao động.


Cụ thể, ngân hàng VIB quyết định giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 8,7% xuống 8,5% đối với gói vay ưu đãi 6 tháng và giảm lãi suất từ 10,6% xuống 10,1% đối với gói vay ưu đãi 12 tháng. Lãi suất này áp dụng đối với vay mua nhà lớn hơn hoặc bằng 1,5 tỷ. Còn đối với gói vay mua nhà nhỏ hơn 1,5 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi 6 tháng là 8,7% và lãi suất ưu đãi 12 tháng là 10,3%. Lãi suất sau ưu đãi của ngân hàng này dao động ở mức 11,5-11,7%.
Ngân hàng Shinhan Bank cũng giảm lãi suất từ 7,5% xuống 6,9% đối với gói vay ưu đãi 12 tháng; giảm từ 8,3% xuống 7,7% đối với gói vay ưu đãi 24 tháng và giảm lãi suất từ 9,4% xuống 8,8% đối với gói vay ưu đãi 36 tháng. Lãi suất sau ưu đãi của ngân hàng này ở mức 10,33%. Đặc biệt, trong thời gian này, ngân hàng Shinhan Bank đang triển khai chương trình ưu đãi giảm thêm lãi suất. Theo đó, những khách hàng nhận lương chuyển khoản từ 40 triệu đồng trở lên khi vay mua nhà tại ngân hàng Shinhan sẽ được giảm lãi suất tương ứng theo quy định chính sách của ngân hàng. Với các mức lãi suất ưu đãi như trên, Shinhan Bank đang được đánh giá là một trong những ngân hàng có lãi suất vay mua nhà hấp dẫn nhất trên thị trường với thời gian ưu đãi tương đương.
Có thể thấy rằng, thời gian gần đây, khá nhiều ngân hàng có sự điều chỉnh về khung lãi suất cho vay mua nhà nhưng biên độ giảm chưa nhiều và các ngân hàng chủ yếu giảm lãi suất ưu đãi trong thời gian cố định.
Bên cạnh hai ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà thì cũng có hai ngân hàng tăng lãi suất cho vay. Cụ thể, bước sang tháng 6, ngân hàng TPBank đã nâng mức lãi suất từ 5% trở về mức 6,9% đối với gói vay ưu đãi 3 tháng. Còn lãi suất đối với gói vay ưu đãi 12 tháng vẫn giữ nguyên so với tháng trước.
Một ngân hàng nữa có động thái tăng lãi suất trong tháng 6 này là Hong Leong Bank. Theo đó, ngân hàng này tăng lãi suất từ 8,25% lên 8,50% đối với gói vay ưu đãi 24 tháng. Theo ghi nhận, đây là tháng thứ 2 liên tiếp Hong Leong Bank tăng lãi suất cho vay mua nhà. Hiện lãi suất sau ưu đãi của ngân hàng này ở mức 10,4%.
Bảng lãi suất cho vay mua nhà tháng 6/2020 được muachungcuvn.com cập nhật mới nhất từ các ngân hàng:
Ngân hàng

Lãi suất ưu đãi (%/năm)

Lãi suất sau ưu đãi (%/năm)
3
tháng
6
tháng
12
tháng
24
tháng
36
tháng
VIB

8,5
10,1


LSTK 12 tháng + 3,9% = (11,5 – 11,7%)
BIDV


8
9

LSTK 24 tháng + 3,5% = (10,5%)
Techcombank

7,89
8,29


LSCS + 4,39% = (11,5%)
Lienvietpostbank
10,25




LSTK 13 tháng + 3,75% = (11%)
TPBank
6,9

10,5


LSTK 12T + 3,5%
VPBank

8,5
9,5


LSCS + 4% = (12%)
Vietcombank


8,1

9,2
LSTK 24 tháng + 3,5% = (10,5%)
Vietinbank


8,1
8,5

LSTK 36 tháng + 3,5% = (11%)
UOB


9,99


9,89%/năm
Eximbank


12


LSTK 24 tháng +3,5% = (11,5%)
Sacombank


11,5


LSTK 13 tháng + 4,7% = (12,5%)
Hong Leong Bank

6,75
7,75
8,50

LSCS+ 1,5% = 10,40%
Shinhan Bank


6,9
7,7
8,8
CPV 6 tháng + 3,9= (10,33%)
Standard Chartered 


6,49
7,89
8,29
CPV-1,5% = (10,5%/năm)
OCB


8,68


LSTK 13 tháng + 3,9% = (11,4%)
Woori Bank


8


8,5%/năm
Bắc Á Bank


8,99


LSTK 24 tháng +4% = (11,5%)
HSBC

7,99
7,99
8,49
9,49
LSCS+0,75% = (10,75%)
PVcomBank

7,59
8,99


LSCS+4% = (12,5%)
Maritime Bank

6,59
8


LSCS+3,5% = (11,5%)