vay nhà xã hội lãi suất 8,2% trong 5 năm có thể rủi ro cho người thu nhập thấp

 Theo chuyên gia, gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà xã hội lãi suất 8,2% trong 5 năm có thể rủi ro cho người thu nhập thấp khi hết ưu đãi.

Đầu tháng 4, Thủ tướng đã phê duyệt đề án xây dựng ít nhất một ngôi nhà triệu đô trong xã hội cho người thu nhập thấp nhất từ ​​nay đến năm 2030 (trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn). Ngân hàng Nhà nước sau đó cũng hướng dẫn về gói vay 120.000 Tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến hết ngày 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp dụng tỷ lệ lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm.

Gần 2 thập kỷ xây nhà ở xã hội bán và cho thuê, hiểu rõ phân khúc khách hàng này, ông Nghĩa thừa nhận rủi ro rất lớn cho người dân mua nhà với lãi suất 8,2% trong 5 năm đầu và sau đó trả lãi quay về sự cố tự thương lượng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng vì thanh khoản trầm lắng, tắc nghẽn vốn ở cả phía người mua và chủ đầu tư, gói tín dụng 120.000 Tỷ đồng với lãi suất cho vay ưu đãi được nhiều người ví như nắng hạn gặp mưa rào. Song theo các chuyên gia am hiểu phân khúc nhà ở xã hội, lãi suất 8,2% trong 5 năm gói vay 120.000 Tỷ đồng có thể biến các ưu đãi thành ngược lại đối với người có thu nhập thấp khi bước sang năm thứ 6.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia Bất động sản độc lập chia sẻ, cho vay mua nhà ở xã hội không phải là bài toán kinh doanh thông thường. Đây là đối tượng khách hàng mua nhà phải đáp ứng các điều kiện thu nhập thấp, nằm trong danh sách nhà nước quy định cần hỗ trợ ưu đãi (tức bán có điều kiện), không thể đánh đồng như cho vay nhà ở thương mại (tầng lớp trung lưu trở lên). Người mua nhà trong xã hội cần phải trả lãi suất thấp, ổn định lâu dài tối thiểu 10-15 năm (thời gian dư nợ giảm dần đáng kể). Với cơ hội tăng thu nhập không cao, khả năng tích lũy lê thê, cuộc sống của họ rất chật vật, bấp bênh nếu phải hứng chịu nguy cơ thả lỏng thả nổi vì lãi suất ưu đãi mà thôi trong 5 năm. Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM.Ảnh: Quỳnh Trần Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần Ông Kiên định một căn nhà ở xã hội tại TP.HCM giá 1,5 tỷ đồng, cho vay 80% là 1,2 tỷ. Với lãi suất 8,2% một năm, thời gian vay là 25 năm, trong 5 năm đầu tiên, đợt trả nợ ngân hàng lần thứ nhất là 4 triệu đồng tiền nợ gốc và 8,4 triệu đồng tiền lãi, tương đương 12,4 triệu đồng. trả nợ ngân hàng lần cuối trong nửa mùa thu này khoảng 10,8 triệu đồng. Nếu may mắn, cứ 6 tháng một lần Nhà nước xem xét điều chỉnh lãi vay thấp hơn có thể xem là sự hỗ trợ cần thiết cho người mua nhà ở xã hội.Tuy nhiên, ngoài trả nợ ngân hàng, người mua nhà ở xã hội còn phải trang trải cuộc sống, thậm chí chí phát sinh chi phí nếu có con cái trong độ tuổi đi học.

Ông Kiên phân tích, tệp khách hàng được mua nhà ở xã hội có thu nhập không thuộc diện thu thuế thu nhập thường xuyên theo quy định về thu thuế cá nhân (vì người thu thuế nhập cá nhân là những người có thu nhập cao). Trung bình thu nhập của người mua nhà ở xã hội phổ biến ở ngưỡng 11-12 triệu đồng. Giả sử gia đình 2 nguồn thu nhập từ vợ chồng đi làm có thể đạt tối đa 22-24 triệu đồng một tháng, sau khi trả nợ ngân hàng trên chục triệu đồng, trừ đi chi phí sinh hoạt, cũng không còn gói ghém được bao nhiêu. Như vậy, ngay cả lãi suất 8,2% một năm cố định, mức này vẫn là quá cao đối với tệp khách hàng này. Sau 5 năm, số tiền nợ gốc mà người mua nhà ở xã hội tại TP.HCM đã trả là 240 triệu đồng, còn lại khoản nợ 960 triệu đồng bước vào giai đoạn thuận lãi suất với nhà băng.Lúc này, nếu tỷ lệ trả về dưới 8,2% hoặc thấp hơn, người mua có thể chi trả nổi. Tuy nhiên, giả định thả lỏng thả nổi theo thị trường tăng cao như hiện tại (11-14% một năm ngân hàng), số tiền đợt đầu người mua nhà ở xã hội phải đóng cửa lên 13,1-15, 5 triệu đồng. Diễn biến cho thấy rủi ro sẽ đến nếu người lao động phải chịu lãi suất thả nổi, không thể tăng thu nhập và không theo kịp tốc độ gia tăng chi phí sinh hoạt cho gia đình. Nếu chịu khó đi xa, Lượn về các tỉnh giáp ranh TP HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, vị trí thuận tiện kết nối về các khu đô thị lớn, nhà ở xã hội vùng xa sẽ có giá mềm hơn, không too 1 Tỷ đồng một căn. Tỷ trọng cho vay 80% là 800 triệu đồng, thời hạn vay là 15 năm, lãi suất 8,2% một năm cố định trong 5 năm, số tiền nợ ngân hàng người mua phải trả sẽ rút dần từ 10 triệu đồng.

Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của người mua nhà ở xã hội tại các tỉnh lân cận TP.HCM đã trả là 264 triệu đồng, còn lại 536 triệu đồng phải trả trong 10 năm tiếp theo. Lúc này, giả định thả lỏng thả nổi theo thị trường tăng cao như hiện tại (11-14% một năm ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong những năm còn lại họ phải đóng là 9,5-10, 9 triệu đồng, xuy xuyết với lúc tiền nợ gốc vẫn còn 800 triệu đồng, vẫn là mức rất cao.

Nếu Nhà nước điều chỉnh trả lãi suất sẽ giảm áp lực trả lãi vay cho người mua nhưng không có gì chắc chắn về kịch bản này nếu ngay từ đầu không ấn định bộ khung trả lãi suất bắt buộc phải hạ thấp trong khung hợp lý hoặc phải giảm dần by time. Với 2 ví dụ về quá trình mua nhà ở xã hội trả lãi suất 8,2% một năm cố định trong 5 năm đầu, hết thời hạn này khách hàng và nhà băng cùng thương lượng trả lãi, cho thấy rủi ro có nguy cơ sẽ ập đến sau khi thả lỏng ưu đãi cố định trở về mặt bằng thả nổi. "Nếu người lao động không thể tăng thu nhập để bù đắp cho số tiền trả lãi vay cứ lớn dần, mua nhà ở xã hội với sự trả lãi suất ưu đãi chỉ trong 5 năm là một cuộc đảo ngược lưu đầy rủi ro", ông Kiên nhận định xét. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng nên xét gói 120.000 Tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội trong 2 tình huống.Tình trạng thứ nhất, so sánh với giai đoạn 2016-2022 không có chính sách nào hỗ trợ nhà ở xã hội. Người mua lẫn người bán loại nhà này đều phải chịu lãi suất 11-14% một năm (9-10% trong năm đầu tiên sau đó thả nổi). Nay xuất hiện gói 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất 8,2% một năm dành cho người mua nhà xã hội. Set in this context, package 120.000 Tỷ đồng xem như một ân huệ "miếng khi đói bằng gói khi không".

Tuy nhiên, ông Nghĩa phân tích, bài toán mua nhà ở xã hội phức tạp hơn cho phép tính toán tỷ suất dành cho nhà ở thương mại. Ở vấn đề thứ hai, do đó, với điều kiện bình thường của phân khúc nhà ở xã hội, lãi vay 8,2% rất cao và không có ưu đãi cho phân khúc nhà ở mức giá thấp. Về hứa hẹn trả lãi mới sẽ công bố 6 tháng một lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành trả lãi, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian điều chỉnh này chỉ là thời hạn ngắn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua nhà ở xã hội cần chính sách trả lãi vay ổn định, thời hạn dài và lãi suất phải giảm khoảng 5% trở xuống.